Suno-fiis-130 - Nova Emissão (Follow-on) LVBI11 – VBI Logístico

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Nova L Emissão (Follow-on)

LVBI11 – VBI Logístico \

Suno FIIs – 07 de agosto de 2019

RETRATO ATUAL O Fundo teve início no último trimestre de 2018 e possui hoje dois ativos logísticos no portfólio. A Administração é realizada pelo BTG Pactual e a Gestão pela VBI Real Estate. A Taxa efetiva de Administração e Gestão é 1,25%, considerando PL de R$ 311 milhões. Vale ponderar que esta taxa é regressiva e, com esta nova emissão, deverá ser reduzida para cerca de 1,025% ao ano. Em relação aos ativos, destacamos: IMÓVEL EXTREMA/MG – ABL de 97,8 mil m² - complexo logístico formado por quatro galpões com toda infraestrutura necessária para atender grandes empresas. Abaixo, veja áreas e locatários: Galpão 07

32.599 m²

Braskem, Sequoia Logística, Taiff OQvestir, Ri Happy

Galpão 20

33.921 m²

Ambev

Galpão 30

20.884 m²

ID Logistics, Mundial

Galpão 40

10.419 m²

DHL

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Fonte – VBI Real Estate

Vale ainda ponderar que a CEVA LOGISTICS entregou 4,5 mil m² em junho, porém, no mesmo mês a área foi recolocada para a RI HAPPY. O ativo está 100% locado e, em função do recebimento de multas, o Fundo pagou adicionalmente R$ 259 mil na última distribuição (excluindo investimento de R$ 73 mil de melhorias e manutenções). IMÓVEL GUARULHOS/SP – ABL de 24,4 mil m² - galpão logístico 100% locado para a INTERMODAL BRASIL LOGÍSTICA em um contrato de 10 anos.

Fonte – VBI Real Estate

Obviamente, é um padrão construtivo inferior e com um acesso específico, porém bem localizado, oferecendo ao locatário relevante vantagem competitiva frente aos seus concorrentes quanto à entrega de mercadorias.

DESTAQUES ADICIONAIS ▪

Em relação às receitas, EXTREMA representa 73%, GUARULHOS 23%, e o restante (4%) são entradas financeiras.

▪

A diversificação setorial possui seis segmentos, tendo maior peso em Logística (56%) e Bebidas (39%).

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▪

Quanto aos atuais contratos: 2% vencem em 2019, 11% em 2020 e 19% em 2021. Perceba, portanto, que 32% dos contratos irão vencer nos próximos dois anos.

▪

Reforçamos ainda, como dito acima, que a ocupação atual do portfólio é 100%, embora a vacância tenha sido de 2% nos primeiros meses (desde o IPO em 2018) e atingido 3,8% em maio/2019.

▪

O Fundo negocia hoje a R$ 2,9 mil/m², com um ágio de 14% sobre o Valor Patrimonial (VP). O preço médio do aluguel praticado nos ativos gira em torno de R$ 21/m², marginalmente acima do mercado.

▪

Considerando o último Informe Mensal publicado (Ref. junho/2019), o Fundo possuía 952 cotistas e caixa em R$ 5,1 milhões.

NOVA EMISSÃO (Follow-on) Esta Oferta Pública (ICVM 400) visa captar R$ 400 milhões. O preço (custos inclusos) será de R$ 106,48 e terá investimento mínimo para os investidores de R$ 10.648,00 (100 cotas), sendo que as reservas poderão ser realizadas entre 06/08 e 22/08/2019. Já os “Direitos de Subscrição” poderão ser exercidos entre 06/08 e 16/08/2019 e negociados (“LVBI12”) entre 06/08 e 12/08/2019. Em tempo, os cotistas posicionados antes de 01/08/2019 terão 123% de preferência. A XP INVESTIMENTOS é a Coordenadora Líder – consulte se sua Corretora está credenciada para esta Oferta. Em relação à DESTINAÇÃO DE RECURSOS, destacamos Cap Rate médio na ordem de 9,5%, o que achamos excelente frente à realidade do mercado. Abaixo, mais detalhes:

Fonte – VBI Real Estate

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▪

O “Galpão 5” possui ABL de 23,7 mil m², cuja obra, a princípio, foi entregue no mês passado. O imóvel encontra-se totalmente locado em um contrato atípico BTS com vigência até 2029 para a AMBEV.

▪

O “Galpão Metropolitana São Paulo” é um ativo logístico localizado, obviamente, na região metropolitana de São Paulo, possui 30 mil m² de Área Construída e está 100% locado para um único inquilino (contrato atípico). A data de vencimento não foi informada no Prospecto.

▪

O “Galpão Logístico Sul” é um complexo logístico na região metropolitana de uma capital em um estado localizado na região Sul do Brasil, possuindo ABL de 100 mil m².

Note que não há aquisições apresentadas no Prospecto para R$ 189 milhões dos recursos a serem captados (ou R$ 140 milhões), a depender do andamento (e evolução) das negociações. Outro ponto que também nos chamou a atenção foi o (baixo) custo de aquisição do “Galpão Logístico Sul”, ou seja, entre R$ 40 e R$ 65 milhões por um ativo de 100 mil m². Enfim, de toda forma, avaliamos que o time da VBI Real Estate possui boa capacidade de originação, mesmo que a Oferta integralize R$ 480 milhões (Lotes Adicionais), considerando o atual momento de mercado e capilaridade da XP (Coordenadora Líder). Estamos convencidos de que a Oferta terá plena captação, apesar de que o ESTUDO DE VIABILIDADE feito pela Gestora indique, curiosamente, melhores retornos com base em aquisições inferiores ao alvo total. Entretanto, apresentamos as projeções abaixo, considerando integralização total de R$ 400 milhões (cenário provável): PERÍODO

DISTRIBUIÇÃO MÉDIA / COTA

AGO/2019 a JUL/2020

R$ 0,67

AGO/2020 a JUL/2021

R$ 0,75

AGTO/2021 a JUL/2022

R$ 0,78

Fonte – ESTUDO DE VIABILIDADE LVBI11

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CONCLUSÃO Em geral, estamos otimistas com LVBI11. Avaliamos que o portfólio atual é satisfatório e que as novas aquisições irão melhorar a relação de risco/retorno do Fundo, mesmo que tenha redução na distribuição ao cotista no curto prazo. Avaliamos que o DY médio projetado para 12 meses deverá se estabilizar em 7,8% ao ano com base no preço da emissão (R$ 106,48). Vale destacar que, em nossa visão, o Gestor apresentou uma viabilidade realista, considerando possíveis correções dos aluguéis, até 2021, do atual portfólio. Estamos confortáveis para apresentar VIÉS POSITIVO para LVBI11 neste momento. Continuaremos acompanhando o Fundo com proximidade, tanto quanto a sua liquidez (e base de cotistas), como também pelo desempenho geral do portfólio. Oportunamente, iremos apresentar Relatório atualizado ao passo que tenhamos dados mais consolidados das futuras aquisições. IMPORTANTE: Para investidores com perfil agressivo e mais experiência de mercado em Fundos Imobiliários, avaliamos que a estratégia de ARBITRAGEM para LVBI11 poderá ser praticada como forma de maximizar o retorno implícito da posição no curto prazo, sobretudo pelo alto volume de Direitos de Preferência que serão disponibilizados para os atuais cotistas.

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Carteira Suno FIIs Unificada

Ranking Suno

Ativo

Inicio

Participação

1

MALL11

28/02/2018

10,0%

2

ALZR11

05/06/2019

3

FIIB11

4

Preço atual

DY esperado

Preço teto

Preço de entrada

Recomendaçao

Desempenho

R$107,53

7,0%

R$118,00

R$95,43

Compra

12,68%

10,0%

R$105,75

6,6%

R$120,00

R$103,50

Compra

2,17%

17/01/2018

10,0%

R$529,00

6,3%

R$545,00

R$371,50

Compra

42,40%

XPML11

28/11/2018

10,0%

R$107,18

6,4%

R$120,00

R$95,81

Compra

11,87%

5

VISC11

02/05/2018

10,0%

R$113,99

6,6%

R$120,00

R$101,04

Compra

12,82%

6

HGCR11

12/06/2019

10,0%

R$116,25

8,0%

R$130,00

R$116,00

Compra

0,22%

7

HGLG11

08/08/2017

10,0%

R$152,82

6,3%

R$172,00

R$107,14

Compra

42,64%

8

GGRC11

20/06/2017

10,0%

R$141,05

6,4%

R$148,00

R$80,76

Compra

74,65%

9

RBRR11

28/11/2018

10,0%

R$107,98

6,7%

R$108,00

R$95,81

Compra

12,70%

10

VRTA11

22/11/2017

10,0%

R$155,26

6,6%

R$145,00

R$92,47

Aguardar

67,90%

Recomendações encerradas Ativo

Inicio

Preço de entrada**

Final

Preço de saída

Desempenho

MFII11

11/04/2017

R$

94,97

20/09/2017

R$120,00

26,4%

THRA11

06/02/2018

R$

80,02

27/06/2018

R$102,25

27,8%

JSRE11

08/11/2017

R$

91,10

28/11/2018

R$98,38

8,0%

PRSV11

06/02/2017

R$

457,47

28/11/2018

R$334,55

-26,9%

EDGA11

06/02/2017

R$

51,58

28/11/2018

R$45,27

-12,2%

BCRI11

20/09/2017

R$

97,24

28/11/2018

R$107,15

10,2%

JRDM11

06/02/2017

R$

69,17

28/11/2018

R$74,00

7,0%

HGJH11

06/02/2017

R$

106,63

28/11/2018

R$167,00

56,6%

FEXC11

06/02/2017

R$

87,34

28/11/2018

R$109,33

25,2%

KNIP11

02/06/2017

R$

93,63

06/12/2019

R$118,23

26,3%

RNGO11

11/01/2017

R$

84,87

19/6/2019

R$83,20

-2,0%

MXRF11

06/02/2017

R$

7,40

26/6/2019

R$12,13

63,9%

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