AULA 6 E 7 - DIREITOS REAIS

SAVE OFFLINE

Aula 6 e 7 DIREITOS REAIS 05/4/18 PROFA TANIA Uninove /VILA MARIA

CONTEÚDO PROGRAMÁTICO (PLANOGRAMA): 1. Apresentação da matéria, do programa e da bibliografia. Introdução ao Direito Civil. Referências históricas do direito civil. 2. Conceito do Direito das Coisas. Paralelo entre os Direitos Pessoais e Direitos Reais. 3. Posse: conceito, fundamentos da posse (jus possessionis e jus possidendi) e Teorias (Subjetiva e Objetiva), Posse e Detenção 4. Classificação da Posse. 5. Efeitos da Posse. 6. Propriedade: Conceitos. Natureza Jurídica. Elementos Constitutivos e Função Social da Propriedade. 7. Restrições e limitações do Direito de Propriedade. 8. Modos de Aquisição da Propriedade imobiliária: Originária e Derivada. 9. Usucapião. 10. Regularização Fundiária. 11. Modos de Aquisição da Propriedade Móvel: Ocupação, Achado do Tesouro, Tradição, Especificação, Confusão, da Comissão e da Adjunção. 12. Condomínio Voluntário 13. Condomínio Edilício 14. Negócios Imobiliários: Propriedade resolúvel. Propriedade Fiduciária e Compromisso de Compra e Venda. 15. Direitos Reais de Garantia: Conceito e características.

Avaliação AV1 - DATAS CONSULTA

PONTUAÇÃ O

TIPO

DATA

ATIVIDADE ELETRÔNICA PROVA DISSERTATIVA INDIVIDUAL QUESTÕES OAB

28/3/18 SEM CONSULTA 2,0 26/4/18 CONSULTA 6,0 APENAS AO CÓDIGO SECO 24/5/18 SEM CONSULTA 2,0

AV2 – INTEGRADA DIA 15/6 20 QUESTÕES DE MULTIPLA ESCOLHA

•(OAB/ES – 09.04.2006) Acerca da posse e da propriedade, assinale a opção correta. A. Considere-se que Antônio vende a Carlos a casa em que reside e de que é proprietário, ficando convencionado que Antônio permanecerá no imóvel, como locatário. Nesse caso, trata-se de aquisição da posse mediante o constituto possessório. B. Ao possuidor de má-fé é assegurado o direito à indenização das benfeitorias necessárias e das úteis, bem como o direito de retenção. C. O convalescimento da posse adquirida de forma violenta, clandestina ou precária é permitido pela cessação da violência ou da clandestinidade e pelo decurso de ano e dia. D. Se um imóvel em condomínio residencial for adquirido por arrematação, o adquirente não responde, perante o condomínio, pelos encargos condominiais em atraso e incidentes sobre o imóvel arrematado, por serem dívidas anteriores à alienação.

•(OAB/SP – 22.01.2006) Sobre os direitos reais, é correto afirmar: A.o bem móvel não pode ser adquirido mediante usucapião. B.aluvião, avulsão e álveo abandonado são formas de aquisição de propriedade móvel. C.o prazo mínimo para usucapião de bem imóvel é de 15 anos. D.o devedor hipotecário pode alienar o imóvel hipotecado sem consentimento do seu credor

. (OAB/SP - 122°/29) Se o transmitente de bem móvel, que o possui em nome próprio, passar a possui-lo em nome do adquirente, ter-se-á aquisição da propriedade mobiliária por: a) tradição real.

b) tradição simbólica. c) traditio breve manu. d) constituto-possessório ou tradição ficta.

(OAB/SP- 122°/21) Assinale a alternativa falsa. a) A posse-trabalho para atender ao princípio da função social da propriedade - reduz o prazo da usucapião extraordinária de 15 para dez anos e o da ordinária, de dez para cinco anos, em se tratando de bem imóvel. b) O mandatário, ao aceitar o encargo, passará a ter o direito de pedir ao mandante que adiante a importância das despesas necessárias à execução do mandato. c) Se a mistura de coisas pertencentes a pessoas diversas for involuntária, sendo uma delas a principal, cada proprietário continuará a ter o domínio sobre o mesmo bem que lhe pertencia antes da mistura. d) O portador de demência arteriosclerótica é considerado, havendo interdição, como absolutamente incapaz, devendo ser representado por um curador.

O QUE É CONDOMÍNIO? •O condomínio (em latim: condominium) ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem. •Tecnicamente, e segundo a legislação brasileira, temos expressa que a ideia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto

Estudaremos primeiro DO CONDOMÍNIO GERAL (artigos 1314 ao 1330) O CONDOMÍNIO EDILÍCIO - em edifícios (será estudado nos artigos 1331 ao 1358)

Conceitos iniciais •Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente. •SIMULTÂNEA = todos são donos ao mesmo tempo. •SIMULTÂNEA = todos podem usar a coisa toda, dentro dos limites da convivência harmônica. •Esta harmonia é dificílima, tanto que os romanos chamavam o condomínio de “mater discordiarum” (mãe das discórdias), e realmente basta a gente se lembrar de como é difícil dividir um carro/roupa com um irmão, pra gente saber como o condomínio é inviável Um direito amplo/complexo/importante como a propriedade não dá para ser exercido por mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e é por isso que veremos como a lei facilita e incentiva a extinção do condomínio

•Mas a lei permite o condomínio e para isto criou-se uma ficção jurídica, de modo que cada condômino na verdade só é dono de uma fração ideal, de uma cota (ex: 50% se são dois donos, 33% se são três donos, ou 30% pra um e 70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma cota, para viabilizar o condomínio pode usar a coisa toda (1314).

•Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. •Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

•O condomínio é uma exceção à regra pela qual toda propriedade é exclusiva (1231). O condomínio também impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um limite à propriedade, pois embora cada condômino possa usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos outros condôminos (pú do 1314).

•ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO: •a) voluntário: quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem, ou quando duas ou mais pessoas exercem composse e todas adquirem a propriedade da coisa pela usucapião. •b) forçado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos. •Exemplos: doação a várias pessoas, herança para vários filhos, os muros e árvores comuns (1327, § 1º do 1297, 1282), etc.

São exemplos de que tipo de condomínio?

•Art. 1.297 - § 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação . •Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS: A utilização livre e defesa da coisa conforme sua destinação (1314), cujo limite é o direito dos demais condôminos (pú do 1314), resolvendo-se os impasses por maioria de votos (1325). Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. § 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. § 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. § 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente. A decisão tomada pela maioria absoluta sempre obriga a todos os condôminos; pode-se decidir inclusive, sobre a locação Ou não do imóvel (RT,572/147 e RTJ, 112/1364).

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS: - arcar proporcionalmente com as despesas para conservação da coisa (1315) Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. MHD - Trata-se de uma obrigação propter rem — em virtude da coisa (RT, 676/175). Aplica-se este dispositivo para cobrança de condomínio nos edifícios onde não existem convenções de condomínio devidamente registradas.

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS: OS FRUTOS DA COISA DEVEM SER DIVIDIDOS ENTRE os condôminos, e o condômino que causar dano à coisa deve indenizar os demais (1319, 1326). Art 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que te causou. MHD - Os frutos pelos quais responde o condômino são os da coisa em comum, seja uma casa, seja um terreno, uma loja, um apartamento pertencente a vários donos. Se o imóvel está alugado, os frutos civis (aluguéis) dividir-se-ão entre os condôminos, na proporção de suas frações ideais. Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões. MHD - Por ser modo de exploração comum de um capital, os frutos devem ser partilhados, entre os condôminos, na proporção das respectivas frações ideais

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS: - a qualquer momento o condômino pode pedir a divisão ou alienação da coisa (1320 e §§); Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. § 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. § 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. § 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

•Esta regra se justifica para extinguir o condomínio, fonte de muitas discórdias. Assim, se dez pessoas têm um barco e uma delas quiser vender, sua vontade vai prevalecer sobre a dos outros nove, e a coisa será vendida para dividir o dinheiro, salvo se estes nove quiserem comprar a parte do que quer vender (1322). •Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. •Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

•ATENÇÃO: o 1325, que trata do poder da maioria, não prevalece em caso de venda, mas apenas em casos de administração (ex: explorar uma fazenda para pecuária ou agricultura, alugar, emprestar, etc, 1323). Para vender basta um querer, para administrar, prevalece a vontade da maioria. •Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. •§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. •§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. •§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

•- dar preferência a outro condômino quando alguém quiser vender sua cota em coisa indivisível; se a coisa é divisível (ex: terreno grande) não precisa dar essa preferência (504) •Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. •Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os coproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

Quanto a forma: O condomínio poderá ser exercido de forma pro diviso, para os bens que puderem ser divididos ou ainda, a contrário senso, pela forma pro indiviso, ocorrerá quando a coisa ou bem não puder ser dividida. a) Pro diviso: a comunhão existe de direito, mas não de fato, uma vez que cada condômino já se localiza numa parte determinada da coisa, com a posse do que lhe cabe, agindo como proprietário exclusivo desta. Por assim ser, ele dá ao condômino o direito às ações possessórias podendo, inclusive, adquirir a propriedade do bem pela via da ação de usucapião. Ex.: edifício de apartamentos; b) Pro indiviso: a comunhão é de fato e de direito, os condôminos não tem a posse de determinada parcela da coisa, tudo é de todos;

Vítor, Paulo e Márcia são coproprietários, em regime de condomínio pro indiviso, de uma casa, sendo cada um deles titular de parte ideal representativa de um terço (1/3) da coisa comum. Todos usam esporadicamente a casa nos finais de semana. Certo dia, ao visitar a casa, Márcia descobre um vazamento no encanamento de água. Sem perder tempo, contrata, em nome próprio, uma sociedade empreiteira para a realização da substituição do cano danificado. Pelo serviço, ficou ajustado contratualmente o pagamento de R$ 900,00 (novecentos reais). •Tendo em vista os fatos expostos, assinale a afirmativa correta. •a A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente de qualquer um dos condôminos. •b A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia, que, por sua vez, tem direito de regresso contra os demais condôminos. •c A empreiteira não pode cobrar a remuneração contratualmente ajustada de Márcia ou de qualquer outro condômino, uma vez que o serviço foi contratado sem a prévia aprovação da totalidade dos condôminos. •d A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia, que deverá suportar sozinha a despesa, sem direito de regresso contra os demais condôminos, uma vez que contratou a empreiteira sem o prévio consentimento dos demais condôminos.

A respeito do condomínio, assinale a alternativa correta. A -Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, mas para defender a sua posse depende de outorga dos demais condôminos. B- A destinação da coisa comum pode ser alterada por qualquer dos condôminos, desde que comunique aos demais este ato. C- As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante que age sem consultar os demais, de modo que não tem direito a ressarcimento. D -A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

Sobre o condomínio, responda as questões: I. No condomínio voluntário, cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. II. Se o condômino renunciar à sua parte ideal, poderá eximir-se do pagamento das despesas e dívidas da coisa.

III. O condômino que assume o pagamento das dívidas do condômino renunciante adquire a sua parte ideal na proporção dos pagamentos que fizer. Assinale a correta: A -Todas as assertivas são verdadeiras. B- Todas as assertivas são falsas. C - Apenas a assertiva II é verdadeira D - Apenas as assertivas I e II são verdadeiras

CONDOMÍNIO EDILÍCIO Origem ● Surgiu após a I Guerra Mundial, ante a crise de habitação, quando, com o desenvolvimento das cidades, houve necessidade de melhor aproveitar o solo. Foi regulamentado pela Lei n. 4.591/64, com as alterações da Lei n. 4.864/65, e atualmente o é pelo Código Civil, arts. 1.331 e 1.358.

Natureza jurídica ● Caracteriza-se, juridicamente, pela

justaposição propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns (Planiol, Ripert, Baudry-Lacantinerie) (CC, art. 1.331, §§ 1º a 5º).

Origem ● Surgiu após a I Guerra Mundial, ante a crise de habitação, quando, com o desenvolvimento das cidades, houve necessidade de melhor aproveitar o solo. Foi regulamentado pela Lei n. 4.591/64, com as alterações da Lei n. 4.864/65, e atualmente o é pelo Código Civil, arts. 1.331 e 1.358.

MARGINAL PINHEIROS 1960

ATUALMENTE

CONCEITO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO: Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.(Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012) § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio

DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE...... Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. (STJ 2013)

a) Por destinação do proprietário do edifício, mediante escritura pública, sendo que a venda das autônomas pode ser realizada antes ou depois de a obra.

Instituição (CC, art. 1.332, I a III)

b) Por incorporação imobiliária, que é o negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para a alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas. c) Por testamento, em que se recebe, por herança, um prédio que deverá ter essa configuração.

d) Por constituição do regime por vários herdeiros. e) Por arrematação em hasta pública, doação, compra de frações do edifício. f) Por sentença judicial, em ação de divisão.

MODALIDADES DA INSTITUIÇÃO: A instituição pode ser feita: 2.1)- por via testamentária - o testador ao fazer seu testamento, e possuindo imóvel que comporta divisão em unidades autônomas, assim o faz, instituindo o condomínio, individualizando cada unidade autônoma e sua respectiva fração ideal, descrevendo as partes comuns. Neste caso, o testador normalmente, no mesmo ato, irá dispor de cada uma das unidades , aquinhoando herdeiros e legatários. 2.2 )- por ato unilateral - quando um só proprietário do imóvel, desejando vendê-lo, gravá-lo, ou de qualquer forma aliená-lo em unidades autônomas faz a instituição, submetendo o empreendimento ao regime da propriedade horizontal.

MODELO DE Instituição DE CONDOMINIO

2. 3.)- por acordo de vontades - é a modalidade mais clássica, pela qual um grupo de pessoas, titulares de direito sobre partes ideais de um terreno, resolvem construir um ou mais edifícios, e desde o início, já atribuem a cada um deles as unidades futuras. 2.4)- por força de decisão judicial - alguns autores aceitam esta possibilidade, que está pautada no princípio de solução das lides. Pode ocorrer que para solucionar uma pendência, homologando acordos ou impondo a vontade da maioria frente a um co-proprietário renitente, ou até mesmo para reconhecer a prescrição aquisitiva, o juiz, determine a instituição do condomínio, que nascerá portanto, por força de uma sentença judicial. Isso pode ocorrer em caso de divisão judicial, ou até no caso do artigo 681 do CPC, pelo qual é possível que, ao ser penhorado um edifício inteiro, a avaliação seja feita individualmente, unidade por unidade, com sugestão de desmembramento. O desmembramento, neste caso, é a própria individualização das unidades, que se alcançará mediante o registro da instituição do condomínio. A individualização dependerá do critério do Juiz, mas é muito mais fácil vender em hasta pública , unidade por unidade, do que um edifício inteiro.

MODELO DE Instituição DE CONDOMINIO I - INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO -

Esta instituição poderá ser feita por ato entre vivos ou por via testamentária. No ato da instituição, o(s) instituidor(es) deverá(ão) individualizar cada unidade autônoma, com a)- sua identificação : ou seja , o tipo de unidade (apartamento, casa, loja, sala, vaga de garagem, box, etc) b)- sua denominação : ou indicação cadastral : numero ou letra da unidade (ex. : loja 01, apartamento 202, sala B , etc) c)- sua localização : o pavimento em que se localiza e sua situação dentro do pavimento. d)- sua área privativa, área de uso exclusivo (se houver), área de uso comum que lhe foi atribuída e sua fração ideal no terreno. e)- a distribuição interna da unidade - não é obrigatório mas opcional a menção á divisão interna ( número de quartos, banheiros, salas, etc) f)- indicação das áreas comuns tais como : passagens comuns, áreas de recreação e lazer , garagens , piscina, quadras de esportes, centro comunitário, salas de ginástica, sauna, churrasqueira, apartamento destinado ao porteiro , salão de festas, salas de jogos, tudo enfim que

INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO

F I X A N D O A L E I

INSTITUIÇÃO. NASCIMENTO DO CONDOMÍNIO. “Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam”. Pela convenção de condomínio – por escritura pública ou instrumento particular, subscrita por titulares em no mínimo 2/3 das frações ideais. Torna-se obrigatória. Registro em Cartório de Registro de Imóveis para ser oponível contra terceiros

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ESTATUTO GERAL. CONTRATO COLETIVO. “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”. 34

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. REQUISITOS.

F I X A N D O A L E I

“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”. a) b) c) d) e)

A quota proporcional e o modo de pagamento; A forma de administração; Competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para deliberação; Sanções; 35 Regimento interno: detalhes do cotidiano e a competência dos órgãos administrativos e deliberativos

NÃO ESQUEÇAM!

DIREITOS DOS CONDÔMINOS. Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais com possuidores; O regimento interno prevê as normas de uso das áreas comuns. III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Cabe previsão em contrário na convenção?

37

Não esqueça!!!!!!!!!!!!!!!!! Convenção de Condomínio O objetivo da convenção de condomínio é regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios. Trata-se de lei básica do condomínio. É ato normativo imposto a todos os condôminos presentes e futuros.

● Observar as regras de boa vizinhança. ● Não alterar o prédio externamente a não ser com licença dos consortes. ● Não decorar as partes e esquadrias externas com tons diversos dos empregados no conjunto da edificação.

Deveres dos condôminos (CC, arts. 1.336 e s.)

● Não destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio. ● Não praticar ato que ameace a segurança do prédio ou prejudicar a higiene. ● Não embaraçar o uso das partes comuns. ● Não alienar a garagem a pessoa estranha ao condomínio.

● Submeter-se às sanções se transgredirem seus deveres. ● Concorrer com sua quota para as despesas do condomínio, sob pena de sofrer sanções.

DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art. 1.336 CC. I) Dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas

frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (com a redação dada pela Lei 10.931/2004). NÃO SE PODE ESQUECER QUE A OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS DESPESAS CONDOMINIAIS CONSTITUI UMA OBRIGAÇÃO PROPTER REM (ART. 1.345). II) Dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação Ilustrando, é permitida a obra de unificação de unidades em que um mesmo condômino adquire os apartamentos 51 e 52, fundindo-os em um só. A obra não poderá implicar, por exemplo, na derrubada de uma coluna que os separa, que dá sustentação ao prédio. “Civil – Condomínio – Obras – Ausência de prejuízo – Motivo de segurança – Escorreito remanesce o aresto recorrido quando, embasando-se nas provas dos autos, reconhece que as obras efetivadas em bloco de residências em condomínio não causaram prejuízo às unidades residenciais e tiveram por escopo robustecer a segurança do prédio” (STJ – REsp 204.077/SC – Rel. Ministro Waldemar Zveiter – Terceira Turma – j. 27.03.2000 – DJ 05.06.2000, p. 155). 40

DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art. 1.336 CC. III) Dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas POLÊMICA. FECHAMENTO DA SACADA. “O fechamento da sacada da unidade condominial, por interferir na harmonia do conjunto arquitetônico, caracteriza alteração da fachada do edifício, de sorte que somente pode ser realizada mediante aprovação unânime dos condôminos” (Tribunal de Justiça de São Paulo – Ap. s/ Rev. 553.153 – 9.ª Câm. – Rel. Juiz Marcial Hollanda – j. 18.11.1998 – JTA (LEX) 177/499). “O fechamento de varanda com vidro translúcido não altera a estética da fachada externa do condomínio. São válidas as deliberações da Assembleia Geral Extraordinária que autoriza a realização de obra útil, quando a decisão atende o quorum exigido pela vontade dos condôminos manifestada na Convenção Condominial e no vigente Código Civil” (Tribunal de Justiça de Minas Gerais – 15.ª Câmara Cível – Processo 1.0024.04.391299-7/001(1) – Relator Viçoso Rodrigues – Data da publicação 08.08.2006). COLOCAÇÃO DE TELA DE SEGURANÇA É PERMITIDO... 41

DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art. 1.336 CC. IV) Dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Vários problemas. -Excesso de barulho. A questão da “lei do silêncio”. Poluição sonora e multa. “Multa condominial por barulho excessivo. Prova robusta de perturbação sonora causada pelo filho do apelante, pelo aparelho de som em altura indevida, mantida, pois a penalidade pelo uso nocivo da propriedade. Condomínio que exige limitações na liberdade de conduta individual, a fim de se preservar a tranqüilidade e a harmonia gerais. Direito à propriedade que não pode dar lugar ao abuso (artigo 1.228, § 2.º, Código Civil)” (Tribunal de Justiça de São Paulo – Ap. s/ Rev. 867.224-00/9 – 10.ª Câm. – Rel. Juiz Soares Levada – j. 10.11.2004). -Reuniões de trabalho. Trabalhar no imóvel é possível quando o condomínio é residencial? -Desenvolver atividades que contrariam os “bons costumes”. Ex. Prostituição.

44

SANÇÕES AOS CONDÔMINOS. ART. 1.336. “§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”. A NOVA MULTA TEM APLICAÇÃO IMEDIATA, MESMO AOS CONDOMÍNIOS ANTERIORES? “A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3.º, da Lei 4.591/1964, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1.º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes” (STJ, REsp 746.589/RS – Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior – Quarta Turma – j. 15.08.2006 – DJ 18.09.2006, p. 327). Ver, ainda: STJ – REsp 689.150/SP – Rel. Ministro Jorge Scartezzini – Quarta Turma – j. 16.02.2006 – DJ 13.03.2006, p. 328). 45

SANÇÕES AOS CONDÔMINOS.

“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia”. 47

POLÊMICAS. O ART. 1.337 DO CC TEM APLICAÇÃO AO CONDÔMINO INADIMPLENTE? JOSÉ FERNANDO SIMÃO ENTENDE QUE NÃO. ENTENDO QUE SIM. Nesse sentido: “Despesas condominiais. Cumulação das multas previstas nos arts. 1.336, § 1.º, e 1.337, caput, do CC de 2002. Possibilidade. Não configuração de bis in idem. Inadimplemento reiterado conforme critério definido pelos próprios condôminos e que não esvazia a previsão do art. 1.336, § 1.º. Apelo não provido” (Tribunal de Justiça de São Paulo – Ap. c/ Rev. el. ação sem revisão 916995008 – 30.ª Câm. – Rel. Juiz Luiz Felipe Nogueira – j. 29.11.2007).

Enunciado n. 92 do STJ: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”. 50

ANIMAIS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Três situações: -Convenção proíbe. -Convenção permite. -Convenção nada prevê. Julgados – análise caso a caso. “Ação cominatória – Condomínio – Criação de animal em apartamento – Ausência de prova da perturbação ao sossego, saúde e segurança dos demais condôminos – Proibição contida em norma interna – Inaplicabilidade. O condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei 4.591/1964. A regra interna do Condomínio que proíbe a criação de animais deve ser interpretada teleologicamente, apenas se aplicando quando restar demonstrado que está ocorrendo perturbação ao sossego, saúde e segurança dos demais moradores. – Inexistindo provas de que tais danos estão ocorrendo, permite-se a criação dos animais, não se justificando a aplicação de qualquer penalidade por esse motivo” (Tribunal de Justiça de Minas Gerais – Processo TJ/MG 2.0000.00.488929-4/000(1) – Rel. Des. Heloísa Combat – j. 09.03.2006). 54

ANIMAIS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

“APELAÇÃO. Declaratória de nulidade de cláusula Convenção de condomínio Proibição de animais em unidade autônoma Cláusula restritiva que deve ser relativizada em relação aos animais de pequeno porte que não tragam risco à segurança, saúde e sossego Precedentes Sentença reformada Recurso provido em parte”. (TJSP; APL 9145528-68.2007.8.26.0000; Ac. 5807460; Caraguatatuba; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Egidio Giacóia; Julg. 03/04/2012; DJESP 20/04/2012).

55

ANIMAIS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. “RELAÇÃO CÍVEL. Ação indenizatória por danos morais c/c obrigação de fazer com fulcro no art. 5º inciso X da CF/88. Direito de vizinhança. Criação de cachorro de pequeno porte em apartamento. Latidos constantes. Perturbação dos vizinhos. Regimento interno que prevê a criação de animais no condomínio nos termos do seu art. 9º. Discussão entre os vizinhos. Responsabilidade civil subjetiva. Meros aborrecimentos. Danos morais não configurados. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos”. (TJBA; Rec. 0084496-66.2008.805.0001-1; Primeira Turma Recursal; Relª Juíza Sandra Inês Moraes Rusciolelli Azevedo; DJBA 29/11/2010).

57

DIREITO DE PREFERÊNCIA. “Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”. Enunciado n. 91 do STJ: “A convenção de condomínio, ou a assembleia geral, podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio”. Enunciado n. 320 do STJ: “O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem”. Qual a consequência se a preferência for preterida? Luiz Edson Fachin entende pela aplicação do art. 504 do CC, o que parece ser o melhor caminho, inclusive nas hipóteses de locação.

60

A QUESTÃO DAS VOTAÇÕES. REALIZAÇÃO DE OBRAS. “Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum”.

61

A QUESTÃO DAS VOTAÇÕES. REALIZAÇÃO DE OBRAS. “Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”. “Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.

62

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. - SÍNDICO – ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO. MANDATO DE DOIS ANOS QUE PODE SER RENOVADO (art. 1.347 do CC). a) Pode não ser condômino. Ex. Administrador profissional. b) Remuneração. Geralmente não paga o condomínio. c) Não há relação de emprego. d) Síndico único (princípio da unicidade sindical). - ASSEMBLEIA GERAL – “Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno”. a) Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção (art. 1.351). b) A mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (art. 1.351).

63

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. - ASSEMBLÉIA GERAL – (CONTINUAÇÃO). c) Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio (art. 1.352). d) Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial (art. 1.353). e) A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião (art. 1.354). f) Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355). - CONSELHO CONSULTIVO OU FISCAL.

Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356).

64

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO: A) CC, art. 1.358 – Desapropriação do edifício; B) Aquisição de todas as unidade autônomas por uma só pessoa – confusão; C) CC, art. 1.357 – destruição do imóvel por qualquer acontecimento; D) CC, art. 1.357 – demolição voluntária do prédio; E) CC, art. 1.357, §§ 1º e 2º - alienação e reconstrução de todo o prédio.

2016 Banca: VUNESP Órgão: TJ-SP

É correto asseverar, acerca do condomínio, que

A - a convenção do condomínio dever ser registrada no Registro de Imóveis, com eficácia constitutiva. B - no condomínio edilício, salvo a unidade do zelador, nenhuma outra pode ser privada de acesso à via pública. C- a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas demais partes comuns. D - no condomínio geral, cada condômino pode usar a coisa no limite proporcional de sua parte ideal .

FIM