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O MENTOR FINANCEIRO SAIBA ANALISAR DE FORMA SIMPLES E COMPLETA ANTES DE FAZER O SEU INVESTIMENTO

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Sobre os Autores Fábio Agapito Diniz Ribas Educador Financeiro, investidor com 13 anos de experiência no mercado de renda variável, trabalhou na XP Investimentos, maior corretora do país. É CEO e co-fundador do projeto O Mentor Financeiro.

Pedro Correia Fagundes Educador Financeiro, investidor de renda variável desde 2010, possui MBA em Investimentos e Private Banking e certificação CPA 20 da Ambima. É cofundador do projeto O Mentor Financeiro.

Como Analisar Um Fundo Imobiliário Hoje em dia é muito fácil encontrar informações sobre os fundos imobiliários na internet. Alguns dos sites mais indicados são: https://www.fundsexplorer.com.br/ https://fiis.com.br/ https://statusinvest.com.br/ Além desses sites, você também pode encontrar diversas informações sobre fundos imobiliários, finanças e investimentos em geral no site do Mentor Financeiro (https://omentorfinanceiro.com.br/) e, também, no Instagram (https://www.instagram.com/o_mentor_financeiro/). Para montar uma carteira voltada em investimentos de longo prazo, como é o buy and hold, é de fundamental importância que a sua carteira seja diversificada e que tenha um risco equilibrado.

Nós sabemos que não existe investimento livre de risco quando falamos de renda variável, no entanto, podemos compor a nossa carteira de investimentos com alguns ativos um pouco mais arriscados, buscando uma maior rentabilidade com a valorização das cotas. Ao mesmo tempo, para conquistarmos esse equilíbrio, devemos escolher também ativos menos arriscados e que estão mais focados em renda em vez de valorização de cotas. A melhor forma de minimizar o risco de uma carteira de fundos imobiliários é buscar fundos que sejam multiinquilinos, multi-imóveis e multi-endereços. Os fundos multi-inquilinos são os que menos sofrem caso algum imóvel fique vago ou algum inquilino atrase o pagamento do aluguel, por exemplo. Você ter um prédio com 100 apartamentos, sendo que cada um deles esteja locado para um inquilino diferente, tem um risco menor do que um prédio com 100 apartamentos, mas que todos estejam alugados para um mesmo inquilino. Nesse último caso, se o inquilino vier a falhar com o pagamento dos alugueis, você pode ter uma redução brusca no recebimento dos rendimentos desse fundo.

Os fundos multi-imóveis são os que têm mais de um imóvel. A ideia da diminuição de risco dele é parecida com a ideia de fundos multi-inquilinos. Com eles, caso ocorra algum problema com algum imóvel, você não ficará completamente sem receber rendimentos por conta da existência de diversos outros imóveis gerando renda para o fundo. E, por último, os fundos multi-endereços são os que têm imóveis espalhados por diferentes cidades ou estados. O ano de 2020, que teve uma grande crise causado pela pandemia do Coronavírus deixou claro para nós a importância dessa diversificação. Nessa crise, diversas pessoas deixaram de pagar aluguel por perderem suas rendas ou terem elas diminuídas. Diversos imóveis tiveram que ser fechados, como os shoppings, por exemplo. E cada cidade e/ou estado teve um andamento diferente na situação de abertura ou fechamento de sua economia.

Além disso, alguns setores tiveram grande valorização com a crise, como os setores de tecnologia e o de galpões logísticos. Muito disso por causa do crescimento do comércio online, já que as lojas físicas ficaram fechadas por bastante tempo. Mas como faremos para encontrarmos esses fundos que tenham essas três características? Fundos que sejam multiinquilinos, multi-imóveis e multi-endereços. Uma forma muito simples é a partir do site https://www.fundsexplorer.com.br/. Nele você pode buscar pelo fundo desejado. Vamos utilizar o ALIANZA TRUST como exemplo.

Ao acessar a página do fundo escolhido, encontramos diversas informações relevantes, como as descritas na figura seguinte: ticker do fundo (ALZR11), nome do fundo (Alianza Trust Renda Imobiliária FDO INV IMOB), cotação atual (R$ 127,22) e rentabilidade do dia (+0,33%), quantidade de negócios realizados em um dia (8.669), último rendimento distribuído (R$ 0,61), dividend yield desse último rendimento que é o valor do rendimento dividido pelo valor da cota no dia em que esse rendimento foi distribuído (0,47%), patrimônio líquido do fundo (R$ 459,2 mi), valor patrimonial da cota (R$ 102,51) e a rentabilidade acumulada dentro no mês (5,13%).

Clicando no botão indicado na figura, conseguimos também encontrar a informação da relação do preço pelo valor patrimonial (1,24).

Rolando a página para baixo, nós encontramos a descrição do fundo.

Lendo a descrição conseguimos encontrar diversas informações fundamentais para a nossa análise. No caso do fundo ALZR, nós percebemos que é um fundo do tipo tijolo. Seu foco é em adquirir imóveis físicos para alugar posteriormente por meio de contratos atípicos. Ele é administrado pelo BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM e sua gestão é feita pela Alianza Gestão de Recursos Ltda. Podemos também encontrar os custos do fundo com taxas, que são:

Taxa de administração: 0,20% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) (mínimo de R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IGPM); Taxa de gestão de 0,70% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX); Escrituração: 0,05% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX). E a política de distribuição de rendimentos em que será distribuído no mínimo 95% dos lucros auferidos pelo fundo, apurados segundo o regime de caixa. Outra informação importante que podemos encontrar nessa página é o segmento do fundo, que nesse caso é o de logística e o tipo de gestão, sendo o fundo ALZR de gestão ativa.

Ainda nessa página nós podemos encontrar outras informações que são muito relevantes para a nossa análise, como as características de seus ativos. Na imagem abaixo podemos notar que esse fundo possui 13 ativos distribuídos por 2 estados.

Um pouco mais abaixo conseguimos encontrar informações mais detalhadas sobre os ativos, como seus nomes e endereços e área bruta locável.

Por último, podemos encontrar de forma gratuita nesse site a informação a respeito de sua vacância. No caso do ALZR podemos notar que estava completamente ocupado em março de 2021.

Nós vimos como encontrar diversas informações do fundo no site Funds Explorer. Essas mesmas informações podem ser encontradas em outros sites como o Status Invest, Fiis, etc. Além desses, existem muitos outros sites especializados sobre Fundos Imobiliários. Querendo buscar mais informações, basta fazer uma rápida busca no Google que podemos encontrar facilmente o que quisermos. No entanto, caso o Fundo tenha um site próprio (nem todos têm), esse deve ser o melhor e mais fiel local para se extrair informações desse fundo. No caso do ALZR, esse site existe e pode ser encontrado nesse endereço: https://alzr11.alianza.com.br/

Nesse site nós podemos encontrar os relatórios gerenciais e, nele, todas as informações que achamos relevantes e que não encontramos no site anteriormente utilizado como exemplo. Uma dessas informações é o número de inquilinos, que podemos encontrar da seguinte forma:

Acesse o site do Fundo ALZR (https://alzr11.alianza.com.br/). Clique em "DOCUMENTOS" e depois clique em "Relatórios Gerenciais". Selecione o relatório mais recente.

Com o relatório gerencial em mãos você conseguirá obter todas as informações que considerar necessárias para fazer a análise do Fundo em questão como, por exemplo, o número de inquilinos, que nesse caso é 11.

Diante dessas informações podemos fazer um resumo do que achamos importante saber antes de investir em qualquer Fundo Imobiliário (informações colhidas em 07/05/2021): Valor da cota: R$ 127,22. Valor patrimonial da cota: R$ 102,50. Relação do valor da cota pelo valor patrimonial dela: 124%. Administrador: BTG Pactual. Taxa de Administração: 0,2% a.a. sobre o valor de mercado. Gestor: Alianza. Taxa de Gestão: 0,7% a.a. sobre o valor de mercado. Tipo de Fundo: Tijolo. Segmento do Fundo: Logística. Tipo de Gestão: Ativa.

Há múltiplos imóveis: Sim (13). Seus imóveis estão espalhados por múltiplas localidades: Sim (Diversas cidades em 2 estados diferentes). Há múltiplos inquilinos: Sim (11). Dividend Yield: 0,47%. Vacância: 0%. Cada pessoa achará um quesito mais importante que o outro. Aqui não existe um mais importante que o outro, mas sim quesitos que se complementam para uma análise completa. Além desses que estão nesse resumo, existem muitos outros, sendo que alguns até foram citados aqui anteriormente. E cabe a cada um decidir quais devem fazer parte de sua análise. A conclusão que podemos tirar desse estudo é que esse é um bom fundo para ser investido, pois é um Fundo de tijolo de gestão ativa, ou seja, que busca crescimento, tem múltiplos imóveis em múltiplos endereços e múltiplos inquilinos, o que reduz o risco de se investir nesse fundo. Todos os imóveis estão alugados, não havendo nenhum vago. A empresa administradora e a gestora são grandes conhecidas do mercado.

Por outro lado, sua taxa de gestão está um pouco acima da média e o valor da cota encontra-se em um patamar 24% maior que o valor patrimonial da cota. Para muitos o valor pode estar um pouco alto e talvez seja melhor esperar essa relação diminuir um pouco. Ou o valor da cota cair ou o valor patrimonial dela aumentar até que a diferença entre eles não esteja muito superior a 10%. Para outros, por ser um Fundo bom nos outros fatores, vale a pena pagar um pouco mais caro agora, pois acredita que a cota continuará se valorizando com o tempo. Essa é uma decisão que cabe a cada um e aqui nós não estamos indicando a compra ou a venda de nenhum ativo. Só estamos utilizando esse Fundo como exemplo de um estudo baseado em um caso real. É isso, investidor! Esperamos ter ajudado você a continuar na sua jornada rumo à independência financeira!

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